Energetische Sanierung: Reihenfolge, Kosten und Förderung verständlich erklärt

Eine energetische Sanierung bündelt alle baulichen Maßnahmen, die den Energiebedarf eines bestehenden Gebäudes dauerhaft senken – vor allem am Wärmeschutz und an der Heizung. Eine Renovierung verbessert Optik und Komfort, eine Modernisierung hebt den Wohnstandard. Die energetische Sanierung zielt auf etwas anderes: weniger Heizenergie, niedrigere Verbrauchskosten. Den rechtlichen Rahmen dafür setzt das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG.

Der Unterschied klingt nach Wortklauberei, entscheidet im Alltag aber viel. Neue Fliesen im Bad sind eine Renovierung. Eine gedämmte Fassade, neue Fenster oder eine Wärmepumpe sind energetische Maßnahmen – und nur für die gibt es Förderung oder Steuervorteile. In der Beratung trenne ich das sauber, denn davon hängt ab, welche Wege Ihnen offenstehen.

Das GEG gibt vor, welche energetischen Mindeststandards bei bestimmten Arbeiten am Bestand gelten. Das ist kein Grund zur Sorge, sondern eine Leitplanke: Wer ohnehin saniert, sollte es gleich so tun, dass das Haus für die nächsten Jahrzehnte gut dasteht – energetisch wie wirtschaftlich.

Die Reihenfolge ist kein Detail am Rande – sie entscheidet über Wirkung und Kosten. Die Grundregel: erst die Gebäudehülle ertüchtigen, dann die Heizung dimensionieren. Der Grund ist einfach. Ein gut gedämmtes Haus mit dichten Fenstern braucht deutlich weniger Heizleistung. Wer zuerst die Heizung tauscht und erst danach dämmt, kauft fast zwangsläufig eine zu große Anlage – teurer in der Anschaffung, unwirtschaftlich im Betrieb.

Deshalb empfehle ich, vor der ersten Rechnung den roten Faden festzulegen. Das passende Werkzeug dafür ist der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP: Er ordnet alle Maßnahmen in eine sinnvolle Abfolge, sodass jeder Schritt auf den nächsten einzahlt und Sie sich nichts verbauen. So lässt sich auch über Jahre in Etappen sanieren, ohne dass eine spätere Maßnahme eine frühere entwertet.

Der zweite Vorteil betrifft die Abstimmung. Wenn eine Person Bauplanung und Energiekonzept zusammen denkt, fallen die typischen Lücken weg – etwa die gedämmte Fassade, hinter der die Heizungsplanung noch mit alten Verbrauchswerten rechnet. Bei mir laufen beide Fäden zusammen, und das hält die Planung übersichtlich.

Für die Finanzierung gibt es zwei grundsätzliche Wege – und es lohnt sich, sie früh zu kennen, weil der eine Weg den anderen ausschließt. Der erste führt über die staatliche Förderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Heizungstausch laufen dabei in der Regel über die BAFA, die Sanierung zum Effizienzhaus oder bestimmte Heizungsvorhaben über die KfW, etwa das Programm KfW 261. Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan vorlegt, kann zusätzlich vom iSFP-Bonus profitieren.

Der zweite Weg ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Sie steht Eigentümern offen, die ihr Wohngebäude selbst nutzen, und lässt sich über die jährliche Steuererklärung geltend machen – ohne vorherigen Antrag bei einer Förderstelle. Für manche Konstellationen ist das der unkompliziertere Weg.

Die wichtigste Regel zuerst, weil sie immer wieder für Ärger sorgt: Für ein und dieselbe Maßnahme können Sie nicht beides nutzen. Es gilt entweder Förderung oder Steuerbonus – nicht beides zugleich. Welcher Weg sich rechnet, hängt von Ihrer Situation ab, und genau das prüfe ich vorab.

Ebenso wichtig ist der Zeitpunkt. Bei der BEG-Förderung muss der Antrag beziehungsweise die Förderzusage in aller Regel vor dem Baubeginn vorliegen. Wer zuerst loslegt und sich erst danach um die Förderung kümmert, verliert den Anspruch – meist endgültig. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar, deshalb klären wir sie ganz am Anfang.

Alle Quoten, Höchstbeträge und Programmstände nenne ich hier bewusst allgemein, weil sie sich von Jahr zu Jahr ändern. Was aktuell für Ihr Vorhaben gilt, prüfe ich tagesaktuell.

In Würzburg und ganz Unterfranken steht viel ältere Bausubstanz, die sich nicht nach Schema F sanieren lässt. Fränkischer Sandstein, Fachwerk und denkmalgeschützte Fassaden haben ihre eigenen bauphysikalischen Gesetze. Eine massive Außenwand aus Naturstein oder ein Fachwerkgefach reagiert anders auf Dämmung als ein Mauerwerksbau aus den Achtzigern – das muss man wissen, bevor das erste Material an die Wand kommt.

Das Standard-Dämmpaket aus dem Baumarkt kann bei historischer Substanz mehr Schaden anrichten als nützen. Wird die Wand außen oder innen falsch verpackt, kann Feuchtigkeit nicht mehr abtrocknen – Tauwasser, Schimmel und Schäden am Holz sind die Folge. Solche Gebäude verlangen diffusionsoffene Konzepte, die der Wand das Atmen lassen, statt sie zu versiegeln. Patentlösungen gibt es hier nicht, nur individuelle Planung.

Genau dafür sind Architektur und Energieberatung in einer Person ein Vorteil. Ich plane die Sanierung so, dass sie zur jeweiligen Konstruktion passt – ob das Haus in der Würzburger Altstadt steht, in Kitzingen oder in einem der unterfränkischen Dörfer ringsum. Und ich kenne die Wege, wenn der Denkmalschutz mit am Tisch sitzt.